VENDITA IMMOBILE E DEBITI FISCALI: RISCHI PER VENDITORE E ACQUIRENTE

VENDITA IMMOBILE E DEBITI FISCALI: RISCHI PER VENDITORE E ACQUIRENTE

Cedere casa quando si hanno cartelle esattoriali non pagate può essere rischioso. Sia per chi compra che per chi vende. Il primo rischia di perdere il bene acquistato mentre il secondo potrebbe subire un’incriminazione penale. Le condizioni per l’esercizio di entrambe le azioni sono piuttosto strette: a rischiare sono solo le compravendite fraudolente, quelle cioè simulate. A spiegare quali sono i rischi per venditore e acquirente in caso di vendita immobiliare e debiti fiscali è una recente sentenza della Cassazione . La Corte si è trovata a ridefinire i confini del reato di cosiddetta «sottrazione fraudolenta al pagamento delle imposte, un illecito penale che scatta nei confronti di chi, per sottrarre i propri beni a un probabile pignoramento dell’agente della riscossione, li vende ad altri.

 

Il pignoramento degli immobili per chi non paga le cartelle esattoriali

 

L’Agente della riscossione può procedere al pignoramento immobiliare solo a condizione che il contribuente:

– possegga più di un immobile;

– oppure, anche possedendone uno solo, questo sia di lusso (A/8 e A/9) oppure non adibito a civile abitazione (ad esempio un locale commerciale o uso ufficio) oppure non vi sia la sua residenza (ad esempio la casa data in affitto);

– il debito per cartelle non pagate superi 120mila euro;

– la somma del valore di tutti gli immobili di proprietà del contribuente sia almeno pari a 120mila euro;

– sia stata prima iscritta ipoteca e, da tale momento, siano decorsi sei mesi.

Ne consegue che il pignoramento è impossibile:

– per debiti inferiori a 120mila euro;

– o se la somma del valore degli immobili del contribuente è inferiore a 120mila euro;

– o se il contribuente ha un solo immobile adibito a civile abitazione, non di lusso e ove vi ha fissato la propria residenza.

I rischi per chi acquista casa se il venditore ha debiti fiscali

Se un contribuente dovesse vendere la casa o un terreno per evitare il pignoramento, il fisco avrebbe due armi a proprio favore per recuperare l’immobile:

-l’azione di simulazione

-l’azione revocatoria.

L’esperimento dell’una o dell’altra azione costituisce un rischio per chi acquista in quanto questi, nonostante il pagamento (vero o simulato che sia) del prezzo, perderebbe la proprietà del bene il quale sarebbe sottoposto a pignoramento.

L’azione di simulazione

Qui il fisco è chiamato a una prova molto difficile: dimostrare che le parti, pur avendo firmato una vendita, in realtà non l’hanno voluta. Il che si può evincere da una serie di circostanze come:

il mancato pagamento del prezzo di vendita;

il fatto che il possesso dell’immobile non sia mutato;

l’intestazione delle bollette e di tutte le utenze collegate all’immobile.

Se l’Agente della Riscossione dovesse dimostrare che la vendita è simulata, la stessa non avrebbe alcun valore e il fisco potrebbe sottoporre a pignoramento l’immobile.

L’aspetto più rischioso di questa azione è che non ha termini: può essere infatti intrapresa in qualsiasi momento, anche a distanza di molto tempo.

L’azione revocatoria

Quando il fisco non riesce a dimostrare l’intento simulatorio delle parti, può agire con l’azione revocatoria, ma in questo caso ha cinque anni di tempo dal rogito. Qui la prova è più semplice del precedente caso, ma ugualmente difficile. In particolare, l’Agente della riscossione deve dimostrare:

-che il venditore, a seguito della cessione del bene, ha un patrimonio insufficiente a soddisfare le pretese del creditore in caso di pignoramento. Se invece questi dovesse risultare ancora intestatario di beni facilmente aggredibili, la revocatoria sarebbe impossibile;

-che l’acquirente fosse consapevole delle condizioni economiche del debitore, ossia sapesse dei suoi debiti. Questo requisito è di difficile dimostrazione se l’acquirente è un estraneo (anche un amico o un parente alla lontana) mentre si può dare per presunto in caso di familiari conviventi (ad esempio il coniuge). Per evitare l’azione revocatoria bisognerebbe sempre ricorrere a un soggetto privo di alcun legame con il venditore.

I rischi per chi vende casa in presenza di debiti fiscali

Anche chi vende sopporta dei rischi. Innanzitutto dovrà risarcire l’acquirente qualora questi abbia subito l’esecuzione forzata perdendo il bene che aveva pagato.

In secondo luogo può rischiare una incriminazione per sottrazione fraudolenta al pagamento delle imposte. Il reato  però scatta solo se:

-il debito è superiore a 50mila euro;

-si riferisce al mancato pagamento di imposte sui redditi (Irpef, Irap, Ires, ecc.) o Iva;

-la vendita è artificiosa, ossia fittizia. In pratica deve risultare che non c’è stata alcuna intenzione, da parte dei contraenti, di trasferire la proprietà dell’immobile.

 Con riferimento alla nozione di “atti fraudolenti”, la giurisprudenza ha precisato che devono intendersi per tali tutti i comportamenti, anche se formalmente leciti, che siano connotati da elementi di inganno o di artificio «dovendosi cioè ravvisare l’esistenza di uno stratagemma tendente a sottrarre le garanzie patrimoniali all’esecuzione». In altre parole, ai fini della configurabilità del reato, non è sufficiente la semplice idoneità dell’atto ad ostacolare il Fisco, essendo invece necessario il compimento di atti volontariamente diretti a questo fine. Si tratta di qualcosa in più  nella condotta dell’agente riconosciuto anche dalle Sezioni Unite della Cassazione.

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